Acquisto immobili abitativi: le agevolazioni fiscali

Gli ultimi dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate e dall’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) sul mercato immobiliare italiano evidenziano una crescita negli ultimi tre mesi del 2016 (ultimi dati disponibili) facendo segnare una variazione tendenziale riferita al totale delle compravendite pari a +16,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nel IV trimestre 2016 il settore residenziale, con quasi 147 mila NTN (numero di transazioni normalizzate), guadagna, rispetto al IV trimestre del 2015, oltre 15 punti percentuali, in decelerazione rispetto ai tassi di crescita dei trimestri precedenti. Le compravendite di abitazioni compiute nel 2016 da persone fisiche avvalendosi di un mutuo con iscrizione di ipoteca sugli immobili acquistati a garanzia del credito (NTN IP4), mostrano, rispetto al 2015 un forte rialzo. Il tasso di crescita risulta, infatti, pari a +27,3% per un totale di circa 246 mila unità, oltre 50 mila in più del 2015. Il capitale complessivamente erogato nel 2016 ammonta a circa 29,4 miliardi di euro, con un incremento, poco inferiore al 28% rispetto a quanto osservato nel 2015. Il capitale medio erogato per singola abitazione è rimasto sostanzialmente invariato rispetto al 2015 e pari a circa 119 mila euro. La durata media dei mutui stipulati nel corso del 2016 rimane in linea con il dato dell’anno precedente, 22 anni e mezzo. La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche con il ricorso al mutuo ipotecario sale al 48,5%, guadagnando poco più di 3 punti percentuali rispetto all’incidenza registrata nel 2015. Il tasso d’interesse medio nazionale, riferito alla prima rata di pagamento del mutuo, è diminuito anche nel 2016 di quasi mezzo punto percentuale, scendendo a 2,31% (Fonte Agenzia delle Entrate-OMI-ABI-Nota marzo 2017-IV trimestre2016).

Le disposizioni normative fiscali prevedono un panorama di agevolazioni piuttosto ampio e articolato che in qualche modo possono rappresentare una spinta al trend positivo dell’acquisto di immobili residenziali; basti pensare alle agevolazioni prima casa per le quali diversi sono i benefici fiscali in termini di Iva i e imposta di registro legati alla compravendita; ma non è solo l’acquisto della prima casa ad essere agevolato. Diverse sono le detrazioni e deduzioni collegate alla compravendita ma anche ad interventi di ristrutturazione aventi ad oggetto gli stessi immobili acquistati, in particolare la detrazione:

• Irpef dell’Iva pagata sugli immobili di classe energetica …;
• degli interessi passivi sul mutuo ipotecario legato all’acquisto dell’abitazione principale che non sempre coincide con la prima casa;
• dei compensi pagati all’Agenzia immobiliare per la sua attività di intermediazione;
• per l’acquisto di immobili interamente ristrutturati; nonché,
• la deduzione per l’acquisto o costruzione di immobili da destinare a locazione